Réparations locatives qui paie quoi ?

La répartition des menues et grosses réparations entre Locataire et Propriétaire

Réparations locatives qui paie quoi ?

Table des matières

Définition de la réparation locative. 1

Législation applicable : Article 606 du Code Civil définissant la nature des grosses réparations à la charge du propriétaire. 1

Législation applicable : décret du 26 août 1987 listant les réparations à la charge du locataire. 2

Répartition des travaux entre Locataire et Propriétaire. 2

Cas particuliers de la charge de la réparation inversée. 2

Pour le locataire. 2

Pour le propriétaire. 3

Que faire en cas de litige sur la répartition. 3

Pour la prise en charge par le propriétaire : obliger le propriétaire à exécuter une réparation. 3

Saisir la commission départementale de conciliation. 3

Saisir le tribunal d’instance. 3

Bon à savoir pour respecter une bonne entente entre propriétaire et locataire lors d’un suivi de réparation. 4

 

Définition de la réparation locative

 

La réparation dite locative est la réparation qui intervient au cours d’un bail. Elle peut-être une petite réparation : changer les joints d’un évier, changer une poignée de porte… On parle alors de menue réparation en droit immobilier.  Mais elle peut également plus importante : réfection de toiture, changement de fenêtre… on parlera alors de grosse réparation.

Les menues et grosses réparations se distinguent comme leur nom l’indique par la taille de la réparation : son importance.

La question sera de savoir à qui incombe la réparation entre le propriétaire et le locataire.

 

Législation applicable : Article 606 du Code Civil définissant la nature des grosses réparations à la charge du propriétaire

 

Généralement, les baux d’habitation parlent d’une répartition des travaux selon leur nature avec l’article 606 du Code Civil qui précise ce que sont les grosses réparations qui seront à la charge du bailleur.

 

Législation applicable : décret du 26 août 1987 listant les réparations à la charge du locataire

 

Cependant, l’article 606 du Code Civil ne donnant qu’une indication sur la nature des travaux considérés comme des grosses réparations à la charge du propriétaire. C’est donc le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui liste les réparations à la charge du locataire, afin d’éviter la confusion de la prise en charge entre le locataire et propriétaire.

Ainsi, le décret liste de manière détaillée les réparations qui sont à la charge du locataire .

Il s’agit principalement :

- l’entretien de toutes les parties dont il a la jouissance exclusive ( est le seul à les utiliser), comme il est cité dans le décret : jardin, terrasse…

- les menues réparations et entretien des revêtements (sol, mur…)

- l’entretien du mobilier mis à disposition (four, réfrigérateur..) et l’entretien du chauffage annuellement.

Néanmoins, locataire et propriétaire doivent se référer à cette liste en cas de doute sur la nature des travaux et leurs prise en charge.

Répartition des travaux entre Locataire et Propriétaire

 

En application de l’article du Code civil 606 et du décret du 26 août 1987, le propriétaire aura à sa charge tous les réparations non listées dans le décret et qui répondent à la définition de grosses réparations selon le Code Civil.

Cas particuliers de la charge de la réparation inversée

 

Cependant, il est important de noter que dans certains cas la charge de la réparation pourra être inversée même si elle respecte la liste et définition donner par la loi.

 

Pour le locataire

Le locataire ne sera pas tenu d'effectuer les réparations normalement à sa charge dans les cas suivants :

-La réparation est due à un vice de construction ou d'une malfaçon: moisissures sur les murs de la salle de bain à cause d’une mauvaise étanchéité

-La réparation est due à une usure normale des équipements et revêtements : le locataire n’a pas à refaire les peintures des murs et sols après 20 ans d’occupation

-La réparation est due à une circonstance dit cas de force majeur : incontrôlable par le locataire : incendie, inondation…

 

Pour le propriétaire

 Si jamais une réparation était due à un dommage causé par le locataire ou à une négligence  d'entretien ou encore à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n'est alors légalement pas tenu de prendre à sa charge la réparation ou le renouvellement.

 

Que faire en cas de litige sur la répartition

 

Pour la prise en charge par le propriétaire : obliger le propriétaire à exécuter une réparation

 

Si le propriétaire ne veut pas effectuer une réparation normalement à sa charge et que cela porte atteinte à la jouissance du logement par le locataire.

Ce dernier peut mettre en demeure le propriétaire d’exécuter la réparation en lui adressant une lettre recommandée avec accusé réception.

A défaut de réponse et réparation par le bailleur, le locataire pourra saisir le tribunal d’instance pour avoir l’autorisation d’effectuer lui-même les travaux et d’être remboursé par le propriétaire, les frais engendrés pouvant être déduis directement de ses loyers.

 

Saisir la commission départementale de conciliation

 

La commission départementale de conciliation du lieu de situation du logement loué peut-être une bonne solution, si propriétaire et locataire ne trouve pas un terrain d’entente sur les réparations à effectuer et leurs prise en charge.

La commission a pour rôle de servir de médiateur, afin que les parties trouvent un accord à l’amiable. Elle pourra être saisie avant le juge en option pour trouver un compromis, mais ce n’est pas obligatoire.

Il faut alors saisir par lettre recommandée la commission départementale concernée qui met au maximum un délai de deux mois pour répondre. Elle rend un avis sous forme de compromis qui doit être acceptable pour les deux parties. Les parties ont le choix de l’accepter ou non.

 

Saisir le tribunal d’instance

 

Si propriétaire et locataire ne trouvent pas d’accord, le recours judiciaire peut-être la solution pour trancher le litige.  

Chacune des parties rapportant les faits et ses arguments, ce sera alors le Juge qui tranchera de manière souveraine.

 

Bon à savoir pour respecter une bonne entente entre propriétaire et locataire lors d’un suivi de réparation

 

Afin d’éviter tout conflit inutile, prenez-note de nos conseils suivants :

-Il est important pour le locataire de prévenir son propriétaire rapidement en cas de réparation qui nécessite son intervention, afin qu’il soit en mesure de prendre rapidement les dispositions nécessaires pour intervenir. Si vous prévenez votre bailleur quelques semaines après le dommage, ce dernier aura besoin de temps et ne pourra peut-être pas intervenir tout de suite. Idem pour le propriétaire, il est important d’informer votre locataire sur les mesures prises lorsque vous avez une réparation en cours à faire dans leur logement.

-Il est important de savoir qu’un locataire ne doit pas suspendre le paiement de ses loyer et charges même si le propriétaire n’exécute pas les réparations qui sont à sa charge. Vous devez obtenir un jugement pour déduire les éventuelles sommes avancées des loyers déjà payés.

 


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