Propriétaires : Est-ce que vous devriez faire des travaux de rénovation sur vos biens en location en 2018 et 2019?

Prélèvement à la source 2019, année blanche 2018, qu’en est-il des travaux immobiliers en 2018?

Propriétaires : Est-ce que vous devriez faire des travaux de rénovation sur vos biens en location en 2018 et 2019?

 

Table des matières

Explication du fonctionnement de l’année blanche pour les revenus fonciers. 1

Mécanisme Crédit d’impôt de modernisation du recouvrement. 1

Les revenus fonciers considérés comme exceptionnels. 2

Calendrier de déclaration et paiement des revenus foncier 2018. 4

Échéance d’imposition prélèvement impôt foncier à la source. 4

Impact de la défiscalisation immobilière sur l’année blanche. 5

Impact des déductions fiscales : charges, travaux sur l’année blanche. 5

Devez-vous faire des travaux en 2018 ou plutôt en 2019 ?. 5

 

 

Explication du fonctionnement de l’année blanche pour les revenus fonciers

 

Mécanisme Crédit d’impôt de modernisation du recouvrement

Le mécanisme de l’année blanche est le même pour les revenus fonciers que pour les autres types de revenus.

En effet, l’État avec la loi de finances 2018 a créé un mécanisme appelé « crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR) » qui permet d’imposer uniquement les revenus exceptionnels de la manière suivante :

 

CIMR = impôt 2018 x [revenu habituel / revenu total]

Impôt 2018 : il s'agit de l'impôt sur les revenus de 2018 avant prise en compte des crédits et réductions.

 

Ainsi le CIMR va permettre d’imposer uniquement les revenus exceptionnels. Soient ceux qui dépassent les revenus encaissés l’année précédente.

Puisqu’en 2019, vous récupérez votre solde d’impôt 2018 avec déduction du CIMR qui annulera l’imposition sur les revenus habituels.

 

Solde récupéré ou régularisé en 2019 = impôt 2018 – CIMR

Impôt 2018 : il s'agit cette fois de l'impôt sur les revenus de 2018 après l'application des crédits et autres réductions d'impôt.

 

Tous les revenus inhabituels en 2018 seront donc imposés en revenus exceptionnels et payables lors du solde en 2019.

Ce mécanisme se duplique donc pour les revenus fonciers. Ainsi, les loyers dus et perçus en 2018 ne seront pas soumis à l’impôt sur le revenu. A contrario, tous les revenus fonciers non habituels touchés en 2018 feront l'objet d'une régularisation au moment du solde de l’impôt à l’été 2019.

 

Les revenus fonciers considérés comme exceptionnels

Les revenus fonciers dit exceptionnels sont tous les revenus inhabituels. Selon la loi de finances 2018, sont considérés comme exceptionnels :

« -par nature : 
On entend par revenu exceptionnel, au sens de l’article 163-0 A du CGI, un revenu qui, par nature, n’est pas susceptible d’être recueilli annuellement.
Dès lors, un revenu réalisé dans le cadre normal de l’activité professionnelle n’est pas susceptible d’être qualifié d’exceptionnel, même si cette activité produit des revenus
dont le montant varie fortement d’une année sur l’autre.
Ainsi, revêt un caractère exceptionnel un revenu dénué de tout lien avec l’activité habituelle de l’intéressé (CE, arrêt du 5 décembre 2001, n° 214532)
ou un revenu qui, tout en étant recueilli dans le cadre de la profession, l’est dans des conditions dérogatoires à l’exercice de celle ci (CE, arrêt du 12 octobre 1994 n°128402).

 

-revenus exceptionnels fonciers :

- l'indemnité de « pas-de-porte » perçue par un propriétaire : cette indemnité s'analyse comme un supplément de loyer perçu d'avance,
mais elle n'en a pas moins le caractère d'un revenu exceptionnel (CE, arrêt du 24 octobre 1963, n° 57313) ;


- le supplément de loyer résultant de l'attribution gratuite en fin de bail des aménagements effectués par le preneur (CE, arrêt du 3 mai 1989 n° 86262). »[1]


 

Calendrier de déclaration et paiement des revenus foncier 2018

 

calendrier prélèvement impôt foncier 2018

Illustration : source : https://www.economie.gouv.fr/prelevement-a-la-source/quand-et-comment

 

 

Échéance d’imposition prélèvement impôt foncier à la source

 

Les revenus fonciers seront désormais imposables via des acomptes calculés par l’administration sur la base de la déclaration de revenus et prélevés mensuellement ou trimestriellement.

 

En cas de forte variation des revenus, ces acomptes pourront être actualisés à l’initiative du contribuable en cours d’année.

Ces acomptes seront prélevés automatiquement par l’administration fiscale dans un souci de simplicité pour les contribuables.

 

Impact de la défiscalisation immobilière sur l’année blanche

 

Concernant les dispositifs de défiscalisation immobilière Pinel, Cosse… Comme pour toutes les réductions d’impôt, le décalage d’un an est conservé : la réduction d’impôt dont vous bénéficiez au titre de 2018 viendra réduire le solde de l’impôt à payer à l’été 2019.

En l’absence de revenus exceptionnels en 2018, cette réduction ne sera fera exceptionnellement l’objet d’un remboursement.

 

Impact des déductions fiscales : charges, travaux sur l’année blanche

 

 

Les déductions fiscales sur vos revenus fonciers : charges déductibles telles les intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété ou frais de gestion sont déductibles de vos revenus 2018. Mais comme les revenus fonciers, il faudra distinguer celles habituelles qui s’annuleront avec le CIRM.

Et celles exceptionnelles qui feront l’objet d’un dispositif de transition, puisqu’il ne sera pas possible d’imputer le déficit foncier en l’absence d’impôt sur les revenus 2018 (sauf revenus exceptionnels).

Ce dispositif de transition des dépenses exceptionnelles engagées est le suivant : Au titre des revenus 2019, les dépenses seront déductibles à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019.

 

Devez-vous faire des travaux en 2018 ou plutôt en 2019 ?

 

 

« S’agissant des dépenses de l’année 2018, le cabinet d'avocats Rivière émet trois hypothèses :

 

-Situation « idéale » : celle d’un propriétaire n’ayant aucun revenu foncier : 100% de ces dépenses seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation sur le revenu global dans la limite de 10.700 €) et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, portant leur efficacité fiscale à 150% de leur montant ;

 

- Situation « défavorable » : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et ces dépenses ne seront prises en compte que pour 50% de leur montant en 2019, limitant donc leur efficacité fiscale à 50% de leur montant ;

 

-Situation intermédiaire : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit foncier reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de ces dépenses, et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, de sorte que leur efficacité fiscale sera comprise entre 50% et 150% de leur montant selon l’importance des revenus fonciers perçus.

 

Par conséquent, le cabinet d'avocats conseille de concentrer l’ensemble des dépenses de travaux en 2018 et de ne rien décaisser en 2019 si les revenus fonciers positifs sont inférieurs au montant de travaux projetés. En revanche, si les revenus fonciers positifs sont supérieurs au montant de travaux projetés, les avocats recommandent de ne rien décaisser tant en 2018 qu’en 2019, et d'attendre 2020 avant de réaliser tout projet. [2]»

 

[1] Bulletin officiel des Finances publiques, IR - Liquidation - Modalités particulières d'imposition - Imposition des revenus exceptionnels ou différés selon le système du quotient , 2016, URL : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4620-PGP.html

Consulté le 20 avril 2017

[2] Bulletin opérations immobilières, Rivière Associés Avocats, http://rfconseil.grouperf.com/depeches/40622.html

 


Partager cet article

Commentaires


Aucun commentaire.

Ecrire un commentaire