Je souhaite louer un appartement, une maison, une chambre en colocation quelles sont les étapes ?

Guide pour mettre en location un bien immobilier : La méthode MRL : Mise en location, Recherche de Locataires et Location de Matcher un bien

Je souhaite louer un appartement, une maison, une chambre en colocation quelles sont les étapes ?

Table des matières

Les étapes de mise en location. 2

Disposez-vous du titre de propriété du bien ?. 2

Quel est le projet de votre location ? Quel type de bail souhaitez-vous mettre en place ?. 2

Comment déterminer le loyer ?. 3

Les caractéristiques du logement : 3

Respecter le décret d’encadrement des loyers : 3

Le bien à louer nécessite-t-il des travaux avant la mise en location ?. 3

Fournir un logement décent : 3

Fournir un logement en bon état de réparation: 4

Les étapes de recherche de Locataires. 4

Le dépôt d’une annonce= déposer une offre de location : 4

Bien rédiger mon annonce : 4

Les mention légales de l’annonce : 5

L’étude des dossiers des Locataires : Quels documents puis-je demander ?. 5

Les étapes de Location du bien immobilier. 5

La signature du bail : 6

La forme et les paraphes : 6

Faire attention aux signataires : 6

Les mentions devant être inscrites dans le bail : 6

Les documents à fournir avec le bail : 6

Pour un bail d’habitation vide : 6

Pour un bail d’habitation meublé : 7

Récupérer le dépôt de garantie et le premier loyer : 7

L’état des lieux d’entrée, la récupération de l’attestation d’assurance, la remise des clés: 7

L’état des lieux : 7

Les mentions obligatoires de l’état des lieux : 7

L’attestation d’assurance avant remise des clés : 7

Vous prémunir d’un défaut d’assurance : 8

 

 

Les étapes de mise en location

 

Avant de mettre en location votre bien immobilier, il y a des préalables auxquels vous devez penser. Cela va ensuite simplifier la mise en location de votre bien immobilier.

Disposez-vous du titre de propriété du bien ?

 

La question peut sembler bête, mais vous pouvez souhaiter louer un bien immobilier sans être propriétaire.

Si vous ne disposez pas du titre de propriété, il s’agira alors d’une sous-location. Et pour être régulière, elle doit être validée par le Propriétaire du bien (appartement, maison…). C’est-à-dire il doit vous avoir donné son autorisation. Vous pouvez vérifier dans votre contrat de location, si il existe une clause qui autorise la sous-location. A défaut, si elle est interdite, il devra vous donner son accord ; généralement par écrit ou participer à l’acte. Si il participe à l’acte, il devra être signataire du contrat de sous-location que vous mettrez en place.

 

Quel est le projet de votre location ? Quel type de bail souhaitez-vous mettre en place ?

 

Votre projet de location est déterminant pour choisir le contrat de location qui sera mis en place.

En effet, il existe différents type de contrat selon la destination du bien loué. La destination est le but auquel on affecte l’appartement ou la maison louée.

Les destinations principales sont :

Habitation vide ou meublée

Professionnelle ou mixte (habitation et professionnelle)

Commerciale

Dans votre cas, il s’agira sûrement d’un bien immobilier : appartement, maison, studio ou chambre en colocation mis en location à usage principale d’habitation vide ou meublé.

Deux type différents de baux s’offre à vous :

1 Le bail d’habitation vide régi par la loi du 6 juillet 1989 mis à jour par la loi Alur depuis le 24 mars 2015

2 Le bail d’habitation meublé mis à jour par la Loi alur du 24 mars 2015 , la loi Macron et le décret du 31 juillet 2015 regroupant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé

Ces deux types de baux comportent des avantages selon votre projet de location : souhaitez-vous louez temporairement ce logement ? Est-ce une mise en location pour un logement de petite taille qui s’adaptera plus à des étudiants ?

Comparez ici les avantages et inconvénients d’un bail vide ou meublé à usage d’habitation principale : Comparateur offre de location meublée ou vide

 

Comment déterminer le loyer ?

 

Les caractéristiques du logement :

Déterminer au plus juste le prix du loyer du logement que vous souhaitez louer permet de le louer plus rapidement.

Les éléments déterminants du loyer sont :

Le lieu de situation

Les caractéristiques du bien : étage, vue, commodités : ascenseur, parking…, nombre de chambre, spécificités : neuf, ancien, architecture particulière…

Prix du voisinage

Ces éléments vous permettront de déterminer le prix de mise en location de votre bien.

Respecter le décret d’encadrement des loyers :

Mais vous devez être aussi conscient de vos obligations légales en matière de loyer.

En effet, il existe un décret d’encadrement des loyers dans certaines communes. Pour en savoir plus, lisez notre article : http://www.matcherunbien.com/blog/lencadrement-des-loyers-ce-quil-faut-savoir-55.html

 

Le bien à louer nécessite-t-il des travaux avant la mise en location ?

 

Fournir un logement décent :

Avant la mise en location, un des point important est de vérifier que le logement loué est décent selon les dispositions du décret du 30 janvier 2002.

Un logement décent, c’est un logement qui répond à des critères de sécurité, de santé et qui est suffisamment équipé pour ne pas porter atteinte à ses occupants, vos futurs locataires.

Et qui comporte des éléments nécessaires à sa destination d’habitation.

Il doit également être d’une surface minimum habitable de 9 m2 ou 20m3 avec une hauteur sous-plafond qui ne doit pas être inférieure à 2m20.

Un logement ne répondant pas aux critères de décence engendre pour votre locataire une impossibilité de bénéficier des dispositifs d’aide au logement. Mais aussi, une possibilité de recours pour vous obliger à effectuer des travaux visant à ce que le bien immobilier réponde aux critères de décence du décret du 30 janvier 2002.

Important : à partir du 1er juillet 2018 une nouvelle norme sur la performance énergétique minimale du logement entrera en vigueur.

Fournir un logement en bon état de réparation:

Au-delà de la décence, fournir un appartement, une maison, un studio ou une chambre en colocation qu’on souhaite louer en bon état et propre est important.

Que ce soit lors d’une 1ère mise en location ou lors d’un départ de locataires, il est important de rafraîchir le bien en repeignant, rebouchant les éventuels trous laissés dans les murs, en changeant une moquette usagée… Cela valorise votre bien, mais aussi assure que vous trouverez des locataires satisfaits et qui ont envie de vivre dans le bien que vous proposez.

Investir pour entretenir son bien immobilier est aussi important que de le rentabiliser en le louant.

De plus en tant que propriétaire, vous êtes tenu de toutes les réparations liées à la propriété ( liste des travaux à la charge du propriétaire) et vos nouveaux Locataires ne sont tenus que des menues réparations dites locatives lors de la prise d’effet du bail. Vous ne pouvez pas leur faire entretenir des choses dégradées par les anciens locataires, car ils doivent vous restituer le bien immobilier dans l’état dans lequel ils l’ont pris, pas plus pas moins.

Astuce : Si vous ne pouvez pas faire les travaux de peinture ou de changement des sols, vous pouvez négocier avec vos futurs Locataires qu’ils effectuent les travaux en échange de gratuité de un ou plusieurs mois de loyers selon l’importance des travaux.

 

Les étapes de recherche de Locataires

 

Une fois que les étapes de mise en location sont réalisées, vous pouvez entamer les démarches nécessaires à la commercialisation de votre logement pour trouver un Locataire.

Le dépôt d’une annonce= déposer une offre de location :

L’un des étape clé de la mise en location est le partage de votre offre. Il faut qu’elle soit visible auprès des potentiels locataires que vous visez. Aujourd’hui 1 annonce de location sur 3 est postée sur internet. Internet semble donc le canal de diffusion le plus optimal pour déposer votre annonce de logement.

Vous pouvez utiliser des plateformes de mise en relation entre particuliers sans frais d’agence comme Matcher un bien.com.

Ou choisir de passer par une agence, cette dernière signera avec vous un mandat de mise en location moyennant des frais = honoraires qui sont égale à environ 5 à 7% du loyer annuel du logement que vous louez. Elle s’occupera alors de publier l’annonce de location, de trouver le locataire, signer le contrat et rédiger l’état des lieux d’entrée.

Bien rédiger mon annonce :

Lorsque vous déposez une annonce, la rédaction compte. Il est important de mettre en avant les avantages du bien loué : sa situation, ses commodités, indiquer s’il dispose par exemple d’un bon ensoleillement…. Mais ne masquez pas les inconvénients qui peuvent être déterminants pour attirer les bons locataires. Par exemple : si le bien immobilier dispose de deux chambres dont une petite, bien le mentionner, car ce sera plus des personnes qui souhaitent avoir un bureau dans la deuxième chambre ou un enfant en bas âge.

Les mention légales de l’annonce :

Egalement, il est important de respecter les mentions obligatoires sur votre annonce. Vous devez indiquer :

La surface du bien en mètres carrés de surface habitable

Le montant du loyer tout compris en TTC

Le montant des charges locatives

Le montant du dépôt de garantie éventuel

Fournir les informations relatives au diagnostic de performance énergétique (DPE)

Et si vous passez par une agence : Les honoraires à charge du Locataire doivent être indiquées

Ces informations permettent au Locataire de vérifier si le prix du loyer respectent les dispositions de plafonnement des loyers dans certaines communes, selon la Loi Alur. Pour en savoir plus : http://www.matcherunbien.com/blog/lencadrement-des-loyers-ce-quil-faut-savoir-55.html

 

L’étude des dossiers des Locataires : Quels documents puis-je demander ?

 

Suite à votre offre de location, vous allez recevoir des demandes de locataires pour louer votre appartement, maison ou chambre en colocation.

Ils vont vous fournir ce qu’on appelle un dossier locatif : ensemble de documents prouvant leur identité et situation professionnelle et financière.

Mais vous ne pouvez pas demander n’importe quels documents. La loi prévoit une liste exhaustive des seuls documents autorisés = que le Propriétaire peut demander pour vérifier la situation de son Locataire.

La liste s’applique aux logements d’habitation nus et meublés du secteur locatif privé.

Cette liste figure dans le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.

Vérifiez donc de ne pas demander des documents interdits. En général sont demandés :

Une pièce d’identité,

le contrat de travail ou attestation de statut si étudiant ou entrepreneur,

les 3 derniers bulletins de salaires ou preuve de revenus,

les 3 dernières quittances de loyer

Les 2 derniers avis d'imposition 

Ces documents sont demandés pour le(s) locataire(s) et les éventuel(s) garant(s).

 

Les étapes de Location du bien immobilier

 

La dernière étape une fois que votre ou vos locataires sont sélectionnés est de formaliser la location par voie de contrat : en signant un contrat de location, puis en réalisant les formalités d’état des lieux, de remise des clés et récupération de l’attestation d’assurance.

La signature du bail :

La forme et les paraphes :

Le bail est le contrat de location qui va vous lier à votre Locataire en tant que Propriétaire ou Locataire principal si vous sous-louez.

Il doit être fait par écrit et signé par les deux parties : Locataire et Propriétaire. Et en autant d’exemplaires originaux que de parties. Chacune des partie doit avoir son exemplaire.

Important : Faites parapher les pages et annexes pour vous assurer que le locataire en accepte toutes les conditions et en a bien eu connaissance.

Faire attention aux signataires :

Suivant votre situation ou la situation de votre locataire, le bail peut devoir être signé par plusieurs personnes. Les cas fréquents sont :

Pour les personnes mariées ou pacsées : une seule signature suffit pour engager les deux

Pour les personnes en concubinage : il faudra en revanche la signature des deux si vous souhaitez que les deux soient locataires. Sinon seul le concubin signataire sera engagé. Par exemple, s’il y a des impayés seul le signataire pourra être poursuivi.

Si le bien est en indivision : il faudra la signature de tous les indivisaires propriétaires, sauf cas particulier d’empêchement ou un sera désigné pour signer pour le ou les autres.

Les mentions devant être inscrites dans le bail :

L'identité des personnes signant le bail

La date de début du bail = prise d’effet du bail

La consistance et la destination du logement

La description du logement

La surface habitable en mètre carré

La nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier contrat de location.

Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision.

Le montant des charges.

Le montant du dépôt de garantie (s'il y en a un).

Les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (telles que réception de la télévision dans l'immeuble, service de raccordement à Internet…).

 

Les documents à fournir avec le bail :

Pour un bail d’habitation vide :

Il faudra fournir :

 Un état des lieux d’entrée.

Mais aussi des diagnostics immobiliers  qui sont le constat des risques d'exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques (ERNT)

Et l’ état de l'installation de gaz si elle a plus de 15 ans, état de l'installation électrique si elle a plus de 15 ans : ces deux documents sont obligatoires uniquement pour les baux conclus à partir du 1er juillet 2017.

Pour un bail d’habitation meublé :

Vous devrez fournir les mêmes documents et en plus un inventaire des meubles mis à disposition 

Récupérer le dépôt de garantie et le premier loyer :

Une fois le bail signé pensez à récupérer le dépôt de garantie éventuel et le 1 er loyer même si vous les encaissés plus tard.

 

L’état des lieux d’entrée, la récupération de l’attestation d’assurance, la remise des clés:

 

L’état des lieux :

Les dernières étapes, une fois le bail signé sont d’établir un état des lieux d’entrée contradictoirement avec le locataire. Il doit donc être présent, en cas d’empêchement il peut se faire représenter par un huissier. Et vous devez lui en fournir un exemplaire original.

Vous pouvez réaliser vous-même l’état des lieux d’entrée ou choisir de le faire faire par un huissier les frais seront alors partagés entre vous et le locataire.

Important : Si aucun des lieux d’entrée n’a été fait le logement est selon la loi considéré comme ayant été remis par le Propriétaire en bon état d’usage et de réparations. Mais si vous avez refusé de le faire en tant que Propriétaire, s’il y a des dégradations ce sera donc à vous d’en apporter la preuve à la sortie du locataire. Il est donc important que vous réa lisez bien l’état des lieux d’entrée.

Les mentions obligatoires de l’état des lieux :

L’état des lieux doit contenir des mentions obligatoires décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (pris en application de la loi Alur 

Vous devez respecter ces mentions et faire attention en le remplissant à bien décrire l’état du logement avec précisions et faire des photos si besoin. Car c’est l’état des lieux d’entrée qui vous servira de comparatif lors du départ de votre Locataire, lorsque vous ferez votre état des lieux de sortie.

L’attestation d’assurance avant remise des clés :

Une des étape importante est de récupérer l’attestation d’assurance de votre Locataire avant de lui remettre les clés.

En effet, il est important qu’il soit assuré pour tous les risques locatifs : incendie, dégâts des eaux… à la prise d’effet du bail.

Le défaut d’attestation d’assurance est une condition de résiliation de plein droit du bail. Mais une fois installé, si il ne dispose pas de son attestation d’assurance vous devrez engager une procédure de résiliation du bail et d’expulsion si il ne souhaite pas partir. Il est donc important pour vous, mais aussi pour sa sécurité de récupérer l’attestation d’assurance avant de lui remettre les clés.

Vous prémunir d’un défaut d’assurance :

Pour vous protégez du défaut d’assurance de votre Locataire pensez à souscrire une assurance PNO = Propriétaire non occupant et vérifiez qu’elle couvre bien le défaut d’assurance de votre Locataire.

 

louer appartement, maison entre particulier sans frais d'agence avec matcher un bien

Inscription


Partager cet article

Commentaires


Aucun commentaire.

Ecrire un commentaire