Guide complet: Donner un congé pour mettre fin à un bail d’habitation principal : Comment faire?

La procédure du congé d’un logement meublé, vide ou en colocation pour le propriétaire et le locataire

Guide complet: Donner un congé pour mettre fin à un bail d’habitation principal : Comment faire?

Table des matières

Définition de donner congé. 2

Définition du terme préavis. 2

Loi applicable selon le type de contrat. 2

Bail d’habitation nue/vide. 2

Préavis pour le locataire. 2

Les cas de préavis réduit à 1 mois pour le locataire. 3

Préavis pour le propriétaire. 3

Le cas où le propriétaire ne peut pas donner congé sans relogement même dans les cas prévu par la loi 3

Bail d’habitation meublé. 4

Préavis pour le locataire. 4

Préavis pour le propriétaire. 4

Calcul du préavis. 5

Quel forme doit avoir la lettre de préavis ?. 5

Puis-je envoyer mon préavis avant sa prise d’effet ?. 5

Quel est le point de départ du préavis ?. 6

Le cas particulier du congé du locataire en colocation. 6

Pour le locataire : 6

Pour le bailleur : 6

La contestation du congé pour reprise donné par le propriétaire : 6

 

 

Définition de donner congé

 

Le congé est l’action par laquelle vous allez demander que votre bail soit suspendu de manière conventionnelle = avec accord du locataire ou propriétaire. Car votre demande répond à des conditions de résiliation unilatérale prévue par la loi.

Vous avez donc le droit de donner congé à votre bailleur ou locataire dans les conditions prévue par la loi selon le type de votre bail. Généralement, vous devez respecter un fameux préavis.

 

Définition du terme préavis

 

Le préavis c’est tout simplement la durée que vous allez devoir respecter pour donner votre congé .Vous êtes obligé de payer votre loyer et charges si vous êtes locataire ou que vos locataires restent dans le logement si vous êtes propriétaire, durant toute la période qui va s’étendre entre le préavis et la date de fin du préavis.

Le préavis est donc une période de temps à respecter entre la date d’envoi de votre demande de congé et la fin réelle du congé.

 

Loi applicable selon le type de contrat

 

 

Bail d’habitation nue/vide

 

Le bail d’habitation nue concerne toutes les locations non meublées louées à usage d’habitation principale.

La loi Alur qui a réformé les modalités de préavis pour les congés depuis mars 2014 , est la loi applicable aux baux d’habitation vide.

 

Préavis pour le locataire

 

Le préavis qui s’applique pour toutes les demandes de congé du locataire est de 3 mois minimum. Le locataire n’a pas à justifier sa demande et il peut la faire à tout moment.

Cependant depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les conditions de préavis réduit à minimum 1 mois, ont été étendues.

 

Les cas de préavis réduit à 1 mois pour le locataire

 

Le délai de préavis passe de 3 à 1 mois dès lors que :

- Si le logement se situe dans une zone tendue : décret n° 2013-392 du 10 mai 2013

- Si le locataire est muté, a perdu son travail ou en trouve un nouveau

- Si la santé du locataire nécessite un déménagement (un justificatif médical pour justifier)

- Si le locataire a droit au RSA ou à l’allocation adulte handicapé

- Si le locataire s’est vu attribuer un logement social

 

Préavis pour le propriétaire

 

Concernant le propriétaire, il ne peut pas donner son préavis quand il le souhaite. Afin de protéger le locataire de la perte de son logement. Le préavis du propriétaire est plus encadré. C’est la loi du 6 juillet 1989 article 15 qui s’applique.

Le propriétaire ne peut donner congé du logement qu’il loue que pour des motifs précis et uniquement à échéance du contrat de bail.

Le délai de préavis est de minimum 6 mois pour la location d’un logement vide avant l’échéance du contrat ou de la période de reconduction et pour les motifs suivants :

- Si  le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou un proche (son époux, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, ou son partenaire de Pacs ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs, ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.)

- Si le propriétaire souhaite reprendre le logement pour le vendre

- Si le propriétaire a un motif légitime et sérieux. Ce motif n’implique pas forcément une faute du locataire. 
Par exemple: en cas de paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, sous-location sans autorisation…

 

Le cas où le propriétaire ne peut pas donner congé sans relogement même dans les cas prévu par la loi

 

Il existe un cas ou le locataire va être protégé au vue de sa situation. Sauf si le bailleur est lui-même âgé et démuni.

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014 (si le bail a été signé avant la loi Alur, l’âge pris en compte est de 70 ans pour le locataire et 60 ans pour le bailleur et les ressources inférieurs à 1,5 fois le salaire minimum), il s’agit du cas ou le locataire a plus de 65 ans ET cumule des ressources inférieures aux plafonds en vigueur pour l'attribution d'un logement conventionné, le propriétaire ne peut alors signifier le congé qu'en proposant le relogement = un logement de substitution.

Attention : Il faut noter que la protection s'applique également si le titulaire du contrat de location héberge et supporte la charge d'une personne répondant à ces critères.

Et que les ressources prises en compte sont celles à la date du congé et l’âge est celui à la date d’échéance du bail.

Pour la proposition de relogement, le propriétaire devra faire attention aux conditions suivantes, le logement de substitution doit être proche de l’ancien logement pour lequel le congé a été donné :

-le logement de substitution devra être dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,

-Ou dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,

-Ou dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas.

N.B : Quand les bailleurs sont des époux, il suffit que l'un d'entre eux respecte les conditions d’âge et de ressources pour que cette protection ne lui soit pas imposable.

 

Bail d’habitation meublé

 

Préavis pour le locataire

 

Comme pour le bail vide, le locataire peut rompre le bail à tout moment sans motif moyennant l’envoi d’une lettre recommandée, ou acte d’huissier ou lettre remise en main propre pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014. Avant cette date, pas de condition de forme.

Cependant, le préavis lui est de 1 mois dans tous les cas. Même lorsque la durée du bail est de 9 mois (cas de la location à un étudiant).

 

Préavis pour le propriétaire

 

Comme dans le cas du bail d’habitation vide, le propriétaire ne peut pas donner son préavis quand il le souhaite. Afin de protéger le locataire de la perte de son logement. Le préavis du propriétaire est plus encadré.

Le propriétaire ne peut donner congé du logement qu’il loue que pour des motifs précis et uniquement à échéance du contrat de bail.

Le délai de préavis est de minimum 3 mois pour la location d’un logement meublé avant l’échéance du contrat ou de la période de reconduction et pour les motifs suivants :

- Si  le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou un proche (son époux, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, ou son partenaire de Pacs ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs, ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.)

- Si le propriétaire souhaite reprendre le logement pour le vendre

- Si le propriétaire a un motif légitime et sérieux. Ce motif n’implique pas forcément une faute du locataire. 
Par exemple: en cas de paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, sous-location sans autorisation…

 

Calcul du préavis

 

Le préavis se calcul de date à date.

C’est la date de réception qui fait foi. Il est donc important de l’envoyer suffisamment tôt et d’indiquer dans la lettre au besoin la date à laquelle vous souhaitez donner le congé en respectant le préavis prévu par la loi.

 

Quel forme doit avoir la lettre de préavis ?

 

Depuis la loi Alur, pour les baux d’habitation meublé ou vide, la forme de la lettre de préavis a été unifiée.

Pour le propriétaire comme pour le locataire, le préavis revêt la forme d’une lettre qui doit être adressée à l’autre partie en :

- lettre recommandée avec avis de réception,

- ou acte d'huissier,

- ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Il est important de noter que jusqu’à présent le format électronique n’est pas reconnu. N’utilisez pas ce moyen, car en cas de litige, vous ne pourrez pas faire valoir le fait que vous aviez signifié au bailleur ou locataire votre volonté de lui donner congé, même si vous avez respecté les dispositions légales.

 

Puis-je envoyer mon préavis avant sa prise d’effet ?

 

Le préavis doit respecter une durée minimum dans les différents cas prévu par la loi. Vous pouvez donc très bien l’envoyer avant la durée minimum de préavis et la date à laquelle vous souhaitez donner congé.

Par contre il est important de noter qu’il ne prend effet qu’à partir de la durée minimum prévue par la loi.

Par exemple, si j’envoie un préavis le 15/09 et que je souhaite partir le 15/12 et que mon préavis est réduit pour la location d’un logement vide, car je suis muté.e, alors mon préavis ne prendra effet qu’à partir du 15/11.

 

Quel est le point de départ du préavis ?

 

Le préavis débute à date de réception du congé par votre locataire ou bailleur. Le cachet de la poste faisant foi.

Si la lettre recommandée n’a pu être remise au destinataire absent et a été réexpédiée à l’expéditeur, dans ce cas la lettre de préavis n’est pas valable et le préavis ne prend pas effet.

 

Le cas particulier du congé du locataire en colocation

 

Pour le locataire :

Lorsque vous êtes en colocation sachez que si vous donnez congé à votre propriétaire, alors le congé ne prend effet qu’à votre égard.

Les autres colocataires ne seront pas concernés.

Il est important de noter que :

- pour les baux conclus avant le 27 mars 2014 (loi Alur) si le bail contient une clause de solidarité, vous resterez redevable des loyers et charges avec votre caution( s’il y en a une) durant toute la durée du bail en colocation.

Afin de contourner ce problème, vous pouvez demander au bailleur de refaire le bail ou trouver un remplaçant dans la colocation pour qu’il se substitue à vous par voie d’avenant.

- pour les baux conclus avant le 27 mars 2014 (loi Alur) si le bail contient une clause de solidarité

Alors le colocataire qui a signé un bail en colocation reste solidaire du paiement du loyer et charges jusqu’à l’arrivée d’un colocataire remplaçant. Et si aucun colocataire n’est inscrit à sa place sur le bail, alors son engagement et celui de sa caution s’arrête au terme d’un délai de 6 mois après la date de fin d’effet de son congé.

 

Pour le bailleur :

Dans les mêmes cas prévus par la loi selon le type de contrat, le propriétaire peut donner congé aux colocataires. Mais s’agissant d’un bail plusieurs locataires, le congé doit être signifié individuellement à tous les colocataires.

 

La contestation du congé pour reprise donné par le propriétaire :

 

En tant que le locataire vous pourrez contester le congé pour reprise donné par votre bailleur, mais  après avoir quitté les lieux, si vous apportez la preuve :

-que le logement n'a pas été repris par votre propriétaire pour y habiter par lui-même ou autre cas prévu par la loi

-ou que le logement est vide/inhabité,

-ou que le bailleur utilise le logement comme résidence secondaire.

Vous pourrez alors demander au tribunal d'instance dont dépend le logement loué d’obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le propriétaire s'expose également à une amende pénale.


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