Cotitularité : Comment fonctionne un bail entre époux et conjoints pacsés ou non?

Les règles de fonctionnement de cotitularité du bail

Cotitularité : Comment fonctionne un bail entre époux et conjoints pacsés ou non?

Table des matières

Définition de la cotitularité dans un bail d’habitation. 1

Cotitularité personnes mariées dans un bail d’habitation. 1

Cotitularité personnes pacsées dans un bail d’habitation. 2

Cas des conjoints pour un bail d’habitation. 3

 

 

Définition de la cotitularité dans un bail d’habitation

 

La cotitularité désigne la situation juridique dans laquelle se trouvent deux ou plusieurs personnes disposant d'un même droit. Pour un bail c’est donc la situation dans laquelle plusieurs personnes disposent d’un même droit sur un même contrat de location.

Il pourrait donc exister plusieurs situations ou plusieurs personnes sont amenées à avoir un seul bail comme les personnes en colocation, mariés, pacsés ou conjointes.

Cependant la loi Alur en 2014 a défini la situation de colocation comme étant la situation de «  location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur »

Qui s’oppose ainsi donc à la cotitularité élargie depuis la loi Alur, n° 2014-366 du 24 mars 2014, au cas  où une personne a signé seule un bail pour son logement avant de se mettre en couple, de se marier ou de se pacser.

La cotitularité est donc la situation de fait dans laquelle se retrouve une personne après s’être mariée ou pacsée qui ne doit pas être confondue avec la colocation.

 

Cotitularité personnes mariées dans un bail d’habitation

 

Pour les personnes mariées, la cotitularité peut résulter de deux situations :

-les deux époux signent ensemble un contrat de location ;

-un des époux signe seul un bail (avant ou après le mariage) et le bien sert d'habitation aux deux époux de manière habituelle et principale. Le second époux devient ainsi cotitulaire du bail même s’il ne l’a pas signé.

Important : les époux ne peuvent pas déroger au principe de la cotitularité que ce soit dans un contrat de mariage ou dans un contrat conclu entre l'un des époux et le bailleur (article 1751 du Code civil). Peut importe leur contrat de mariage, ils sont cotitulaires du bail.

La cotitularité implique ainsi des droits et obligations pour chacun des époux :

-Solidarité: Les époux sont alors solidaires du bail, c’est-à-dire qu’ils sont tenus tous les deux au paiement des loyers et des charges. Si l’un ne paie pas c’est à l’autre de le faire et chacun peut-être poursuivi pour la dette entière. La solidarité implique que les époux ne peuvent pas refuser de payer pour l’autre, même si par exemple dans les faits ils se partagent chacun la moitié des loyers et charges.

Idem si l'un des époux donne congé, il reste solidaire du paiement du loyer et des charges. Cette obligation prend fin :

-lorsque l'autre époux a lui-même donné congé si le couple reste marié,

-lorsque le divorce est constaté en étant inscrit en marge de l'acte d'état civil après le jugement de séparation.

-non opposabilité des courriers: pour que les courriers adressés aux deux époux soient opposables aux deux. Il faut que les courriers envoyés par le bailleur mentionnent leurs deux noms. A défaut, ils ne sont pas opposables à la personne non mentionnée.

-droit de continuité du bail en cas de décès de l’époux signataire : Le bail continue pour l’époux survivant au décès de l’un des époux, même s’il n’était pas signataire du bail. Bien sûr l’époux survivant peut renoncer à ce droit.

 

Cotitularité personnes pacsées dans un bail d’habitation

 

Pour les personnes pacsées, la cotitularité peut résulter de deux situations :

-s'ils ont tous les deux signé le contrat de location;

-ou si les deux personnes pacsées en font la demande conjointement au bailleur (par lettre recommandée avec accusé de réception).

Donc dans le cas de la cotitularité du bail en cas de PACS, elle n’est pas automatique et elle ne s’appliquera que dans les deux cas précédents.

La cotitularité implique ainsi des droits et obligations pour chacun des partenaires :

-Solidarité: Les personnes pacsées sont alors solidaires du bail, c’est-à-dire qu’ils sont tenues toutes les deux au paiement des loyers et des charges. Si l’une ne paie pas c’est à l’autre de le faire et chacune peut-être poursuivie pour la dette entière. La solidarité implique que les partenaires ne puissent pas refuser de payer pour l’autre, même si par exemple dans les faits ils se partagent chacun la moitié des loyers et charges.

Idem si l'un des partenaires donne congé, il reste solidaire du paiement du loyer et des charges. Cette obligation prend fin :

- lorsque un des partenaires donne congé au bailleur

-lorsque le pacs est dissolu

-non opposabilité des courriers: pour que les courriers adressés aux deux partenaires soient opposables aux deux. Il faut que les courriers envoyés par le bailleur mentionnent leurs deux noms. A défaut, ils ne sont pas opposables à la personne non mentionnée.

-droit de continuité du bail en cas de décès: Le bail continu si il avait été signé par les deux au décès de l’un des partenaires. Bien sûr la personne survivante peut renoncer à ce droit.

 

Cas des conjoints pour un bail d’habitation

 

Le concubinage est la situation dans laquelle deux personnes vivent ensemble de fait sans avoir fait l’objet d’une reconnaissance légale qu’est le mariage ou le pacs.

Dans ce cas, deux personnes en concubinage ne sont pas cotitulaires d’un bail et ne peuvent pas être considérées comme solidaires sauf si une clause particulière du bail le mentionne.

Le bail de location ne concerne donc que le concubin qui l’a signé, l’autre ne possédant aucun droit même s’il contribue au paiement du loyer et des charges.

En cas de décès ou du départ du concubin signataire du contrat de location, celui survivant peut éventuellement bénéficier du transfert du bail  s’il peut prouver la réalité du concubinage sur une durée minimale d’un an.


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