Comment fonctionne l’indivision sur un bien immobilier? Quels sont vos droits ?

L’indivision une situation problématique aux Antilles : 2/3 des biens immobiliers en indivision dans certaines villes à Mayotte

Comment fonctionne l’indivision sur un bien immobilier? Quels sont vos droits ?

Table des matières

L’indivision qu’est-ce que c’est ?. 1

Comment fonctionne l’indivision ?. 2

Obligations des indivisaires : 2

Droits des indivisaires : 2

Règle de prise de décisions des actes concernant le bien indivis. 3

Actes pouvant être pris par un seul des indivisaires. 3

Actes nécessitant la majorité des 2/3 des droits indivis. 3

Actes pris unanimement. 3

Le cas problématique de l’indivision aux Antilles : 3

 

L’indivision qu’est-ce que c’est ?

 

L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes (minimum 2) vont se retrouver à exercer les mêmes droits sur le(s) même(s) bien(s) immobilier(s), sans pour autant que leurs droits soient divisés.

Il existe deux types d’indivision :

Légale dite successorale : L’indivision successorale s’impose à vous lorsque vous héritez d’un bien et que vous êtes plusieurs, le temps que la succession soient liquidée ( partagée entre les héritiers = le ou les biens sont vendus puis partagés entre les héritiers), vous vous retrouvez de plein droit (ndrl : cette situation vous est imposée par la loi) en indivision avec les autres héritiers.

Conventionnelle : L’indivision conventionnelle, comme son nom l’indique, est celle que vous avez choisi. En effet, lorsque vous achetez un bien à plusieurs vous pouvez décider de manière volontaire de vous soumettre au régime de l’indivision pour pouvoir acheter et gérer un bien immobilier.

 

Comment fonctionne l’indivision ?

 

L’indivision vous place dans la situation d’un indivisaire du bien. Pour information, l’indivisaire est le nom donné à une personne propriétaire d’un bien qui se retrouve en situation d’indivision.

En tant qu’indivisaire, vous allez avoir des droits et des obligations définies par la loi articles 815 et suivants du Code Civil

Chaque indivisaire dispose des mêmes droits sur le bien, seulement certains droit pour être exercés nécessiteront l’accord des 2/3 des droits des indivisaires ou l’unanimité.

Chaque indivisaire dispose d’une quote-part sur le bien en fonction de son droit à payer ou recevoir dans la répartition de la vente du bien indivis.

L’indivision est régie par les dispositions légales (cf : articles 815 et suivants du Code Civil), mais vous pouvez aussi décider unanimement de rédiger une convention d’indivision : ce sera le contrat qui régira vos droits et obligations. Elle devra néanmoins respecter les dispositions dites impératives de la loi et être établie par écrit et par un notaire dès qu’elle concerne un bien immobilier.

 

Obligations des indivisaires :

Paiement des dettes : Chaque indivisaire est tenu au paiement des dettes qui concernent le bien indivis ou la masse de biens indivise. Si un des indivisaire paie une dette pour les autres, il sera en droit de réclamer le remboursement des autres indivisaires selon leur quote-part.

Répondre des dégradations et dommage: si le bien indivis est endommagé ou dégradés chaque indivisaire sera tenu de le réparer à hauteur de sa quote-part. sauf si il s’agit d’un fait volontaire de la part d’un indivisaire. Alors seul lui sera tenu du paiement de la réparation.

Paiement d’une indemnité d’occupation : L’indemnité d’occupation est une contrepartie financière si un des indivisaire use ou jouie seul du bien indivis. Il est alors redevable d’une indemnité auprès des autres. Mais par convention unanime entre les indivisaire, il peut être décidé qu’il ne paiera rien.

Droits des indivisaires :

Droit d’usage et de jouissance sur le bien indivis : Le droit d’usage et de jouissance est le droit d’utiliser le bien indivis par chacun des indivisaires dès lors que vous avez l’accord des autres, que vous respectez sa destination (cf : si il s’agit d’un local d’activité professionnelle que vous l’utilisiez en tant que tel et non pas pour y habiter) et enfin que vous versez une indemnité d’occupation sauf convention contraire.

Droit de préemption : Le droit de préemption est le droit qui donne priorité d’acheter aux indivisaires en cas de vente du bien indivis. Vous pouvez alors racheter les droits des autres indivisaires s’ils souhaitent vendre ou inversement vous les faire racheter.

Cependant, il existe une procédure légale pour la vente, à défaut la vente sera considérée nulle : vous devez par voie d’huissier signifier la vente aux autres indivisaires, qui ont un délai d’un mois pour y répondre. ( article 815-16 du Code Civil)

Droit de sortir de l’indivision : L’article 815 du Code Civil dispose que : Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

La loi a prévu cet article pour éviter à un indivisaire de rester dans la situation d’inconfort qu’est l’indivision. Ainsi, à tout moment, sauf jugement ou convention contraire. L’indivisaire peut :

- Donner sa quote-part à titre gratuit ou la vendre, en respectant la procédure légale pour la vente (cf : droit de préemption des autres indivisaires)

- Demander le partage de l’indivision, si les autres souhaitent rester en indivision, ils peuvent demander au Tribunal de Grande Instance (du lieu de situation du bien) de donner votre part, mais de rester dans l’indivision.

- Rester dans l’indivision : Le maintien dans l’indivision peut être demandé au Tribunal de Grande Instance (du lieu de situation du bien) pour retarder le partage et protéger les intérêts des indivisaires. Mais il ne pourra pas dépasser 5 ans, mais peut-être renouvellé dans certain cas. Il s’agit d’une appréciation souveraine du juge = ce sera lui qui tranchera par jugement que vous devrez appliquer.

Règle de prise de décisions des actes concernant le bien indivis

Comme mentionné précédemment, il existe des règles de majorité entre indivisaires pour prendre les actes qui vont assurer l’entretien, la conservation ou la vente du bien indivis. Les majorités sont plus importantes plus les actes sont graves = importants pouvant porter atteinte au bien.

Actes pouvant être pris par un seul des indivisaires

Les actes relatifs à la conservation des biens indivis peuvent être pris seul. Par exemple : le toit s’effondre, si l’indivisaire n’agit pas cela peut porter atteinte au bien indivis. Alors il pourra mandater seul un artisan pour le réparer et se faire rembourser ensuite par les autres indivisaires.

Actes nécessitant la majorité des 2/3 des droits indivis

Important : On parle de majorité des 2/3 des droits en fonction des quote-part de chacun des indivisaires. En cas, de non-respect de cette majorité, l’acte est inopposables aux autres indivisaires = ne produit aucun droit envers eux = vous ne pourrez pas leur demander d’être remboursé par exemple.

Tous les actes de gestion courante sont concernés : renouvellement d’un bail de location, d’un mandat de gestion privé…

Mais aussi si les biens meubles indivis doivent être vendus pour payer les dettes ou les charges de l’indivision ou si vous souhaitez que la gestion des biens indivis soit confiée à un ou des indivisaires.

Actes pris unanimement

Il faudra l’unanimité pour tous les actes dit importants = vente ou donation d’un bien immobilier.

Sauf si le refus d’un des indivisaires :

- Est dû à son impossibilité de manifester sa volonté

- Si le refus met en péril l’intérêt commun des autres indivisaires = ils peuvent alors saisir le TGI pour demander l’autorisation de prendre l’acte important

- Si le TGI autorise le ou les titulaires d’au moins 2/3 des droits de réaliser l’acte.

 

Le cas problématique de l’indivision aux Antilles :

 

L’indivision successorale devient désormais problématique, si vous êtes originaire ou vivait en Martinique vous avez sûrement dans votre entourage quelqu’un en situation d’indivision ou vous-même un bien en indivision successorale non liquidée.

En effet, un rapport sénatorial sur la situation foncière en Outre-mer, du 23 juin 2016,  met en alerte sur l’indivision et parle même de fléau endémique aux Antilles, puisque c’est un mal propre à ces territoires historiquement et culturellement. Et qui a des conséquences sur le développement du marché immobilier antillais, car ces nombreux biens indivis gèlent le foncier, en étant en situation d’indivision successorale, ces biens indivis ne peuvent pas être vendus et bien souvent se retrouvent en état de ruine.

Pour comprendre ce phénomène, il faut retourner à l’époque de l’abolition de l’esclavage. Epoque à laquelle jusqu’au 19 ème siècle, les transaction immobilières ont été autorisées pour les anciens esclaves qui ont pu ainsi accéder à la propriétés foncières d’anciennes parcelles agricoles. Comme le décrit l’article de Jeunesse Outremer. L’indivision a ainsi connu son apogée puisque de nombreuses famille ont acquis ces parcelles et ont obtenu enfin des droits de propriété régulier.

Mais quelques siècles plus tard, ces parcelles souvent familiales se retrouvent en proie aux successions entre héritiers de différentes générations. Il n’est ainsi pas rare de voir des enfants, petits-enfants et arrières petits-enfants être en succession à plus de 20 personnes sur des petites parcelles ou bien immobilier sans trouver un accord unanime pour le règlement de l’indivision et ainsi laisser la succession ouverte des années. Ce qui a pour effet d’ajouter de nouveaux indivisaires à chaque nouvel héritage sur la succession et à créer un immobilisme sur les biens en succession qui se retrouvent abandonnés et impossible de vendre. Et ou bien souvent un indivisaire construit sur la parcelle sans droit ni titre, ce qui crée litiges et situation de précarité.

Ainsi, le rapport fait par exemple état en Martinique de 26% des biens privés gérés en indivision + 14% de succession ouvertes et à Mayotte c’est même pratiquement toute le territoire avec des villes dont ¾ des biens sont en indivision.

L’indivision successorale dans les DOM-TOM doit être prise en compte par le gouvernement pour faire évoluer la loi aux particularités insulaires. En effet, une telle situation procure instabilité, précarité pour les populations, mais aussi entrave l’économie de ces départements et territoires par le gel du foncier et des taxes à recouvrer sur ces propriétés indivises.

 


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